国庆假期过后，楼市的表现令人震惊。数据显示，在七天的假期里，77个城市的日均成交套数达到了2993套，同比增长了50.5%。尤其在二手房市场，10月1日至6日共计成交27720套，同比激增53%。无论是一线城市还是三四线城市，整个市场链条都在转动。这一情况并非开发商通过降价获取的虚假繁荣，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，开发商的降价情况已经大幅减少，多数新盘已开始回调折扣。

市场的成交量大幅上升，按照以往规律，随之而来的将是房价的上涨。此次复苏之所以是真的回暖，原因在于多个因素的叠加，与过去几年中的短暂反弹有本质差异。政策和制度的力度前所未有，828新政针对需求、供应及制度进行了全方位的调控，包括降低首付至15%，有效利率调整至2.05%，贷款期限延长至40年，以及3000亿定向收购滞销库存等措施都相继落地。

在供应方面，市场出现了历史性缺口。今年1月至8月的开工量同比下降了24.8%，现房销售制度将从拿地到开盘的周期大幅延长，使得新房推出周期将从6至12个月变为24至30个月。高盛则预判，未来新房将面临12至18个月的供应真空期，需求正在释放，但供应却严重滞后，这是以往市场反弹所未曾出现的情况。

现房销售的实施有效消除了购房者的顾虑，828新政后，按揭贷款在竣工备案后才发放，购房者需要支付的仅是首付款，中间两年内无需偿还月供。这次的市场热潮先从二手房开始，再逐步带动新房市场。北京和上海的二手房成交量已连续六个月同比增长，而9月份上海的挂牌量减少了2.9万套，这显示出市场的真实需求正在释放。

值得注意的是，许多媒体在国庆期间纷纷报道楼市回暖的情况，包括央媒和权威财经媒体。这种集中报道表明，市场的调整可能已经接近尾声，形成了政策、市场、舆论三方面的底部共振，意味着未来市场将迎来上行趋势。

供应的缺口成为了这轮行情的引爆点，但这次的情况不同，供应的缩减具有制度性和不可逆性，即使开发商在2027年拿地动工，房子也要等到2028年底之后才能上市。摩根大通估算，2027年全国住宅新增供应将减少约30%。土地市场已经有所反应，9月300个城市的住宅用地平均溢价率回升至10%以上，开发商在高溢价拿地，这显示出他们对未来房价的信心。

对未来房价走势的判断是结构性加速上涨，而非普遍上涨。根据“量在价先”的规律，国庆期间成交量的激增是一个起点，价格变化将在2027年春节前后逐步显现，结构分为三个梯队：北上广深核心城区低密度住宅及品牌次新房预计涨幅5%至10%；杭州、成都、武汉等核心二线城市涨3%至8%；而人口流出的普通三四线城市则保持量稳价平。

在行情初期，盲目恐慌出手或冲动追高都是错误的选择。建议核心优质资产不要因为刚涨5%就急于抛售，避免造成重大损失。在购房时，要考虑未来接盘者的问题，了解在地铁1公里范围内的房源流通性比远离地铁的房子要高3倍。此外，切忌高杠杆的贷款策略，以确保现金流的安全。

最后，要警惕新房的溢价现象，如今现房销售制度全面实施，新房与二手房的定价逻辑已趋于一致。在购买新盘前，建议先咨询周边二手房信息，以了解真实的市场情况。